Već dugi niz godina situacija na hrvatskom tržištu nekretnina je u najmanju ruku burna – zašto je to tako i hoće li uskoro doći do balansa, razgovarali smo s Borom Vujovićem, dopredsjednikom Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnikom agencije Opereta nekretnine. Prema podacima FINA-e, Opereta je najveća zagrebačka agencija za promet nekretnina, koja je lani povećala prihode za gotovo deset posto na 3,8 milijuna eura. Opereta nekretnine godišnje realizira oko 500 kupoprodaja, a na tržištu je prisutna već 20 godina.
Boro je završio Ekologiju na Biološkom odsjeku Prirodoslovno-matematičkog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu. Nakon završetka fakulteta, neuspješno je tražio posao u struci, a kako se tijekom studiranja bavio različitim poslovima, uglavnom iz domene trgovine, spletom okolnosti pomogao je prilikom prodaje jednog stana. To je bio trenutak kada je shvatio da osjeća strast prema prodaji nekretnina. Odlučio je slijediti tu strast i baciti se u poduzetničke vode te je završio edukaciju pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
"Jednom prilikom mi je moj bivši profesor Pavao Rudan, sada akademik, rekao: 'Vidim kolega da ste ostali u struci!' Pogledao sam ga s čuđenjem jer nisam odmah shvatio. Pojasnio je: 'Pa nalazite staništa ljudima'. Uglavnom, bilo je to daleke 2003. godine, kad nekretninsko tržište kod nas nije bilo toliko razvijeno, broj agencija nije bio velik, a glavni generator posla bio je Plavi oglasnik.
U međuvremenu sam se nastavio educirati vezano uz nekretninski sektor, ali i završio mnoge seminare iz područja marketinga, prodaje i osobnog razvoja. Među ostalim i Coaching akademiju, koja je alat koji mi je doista pomogao u razvoju mojih suradnika.
Postao sam član, a potom i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, što sam i danas.
Vjerujem da je poduzetništvo ključno za gospodarski i društveni rast i razvoj Hrvatske, pa sam se posljednjih godina uključio i u rad Hrvatske mreže poslovnih anđela – CRANE. To je udruga koja podržava startupove i poduzetnike u ranoj fazi razvoja te ih povezuje s investitorima, osiguravajući im mentorstvo i savjetovanje prilikom razvoja poslovnih planova i strategija“, kazao nam je uvodno Vujović.
Predstavite nam Operetu kroz neka od najvećih dostignuća u 20 godina postojanja.
Od osnutka smo, malo po malo, povećavali broj zaposlenih, ali se pravi bum dogodio za vrijeme krize koja je počela 2008.Tada je veliki broj agencija zatvorio svoja vrata ili značajno smanjio broj ljudi. Nasuprot tome, naš je proaktivni pristup i rad donio rezultate – mi smo rasli i postali jedna od najvećih agencija za nekretnine u Hrvatskoj. Nekoliko posljednjih godina smo među top tri agencije po prometu i broju agenata, a 2023. smo prema prihodima završili na drugom mjestu. Godišnje realiziramo oko 500 kupoprodaja te stotinjak najmova i zakupa.
Kako u javnosti postoji određena stigma prema agentima za nekretnine, naša je misija da svojim radom to pokušamo promijeniti na bolje. Mislim da u tome uspijevamo i to zahvaljujući neprestanim edukacijama i treninzima naših agenata, ali i kroz snažnu selekciju prilikom zapošljavanja.
Danas imamo više od 50 stalno zaposlenih ljudi što je u našoj branši jedinstveno, budući da većina agencija svoje agente drži kao vanjske suradnike ili kroz obrte. Mi time našim ljudima jamčimo određenu sigurnost, a oni uzvraćaju lojalnošću i dobrim rezultatima.
Još jedna od stvari na koju smo jako ponosni je da su nam se u Dalmaciji, nakon dugogodišnje potrage, pridružili vrlo kvalitetni ljudi te sada imamo urede u Splitu, Zadru, Šibeniku i na Korčuli.
Među najveća postignuća Operete svakako bih uvrstio i činjenicu da smo ove godine proslavili 20 godina postojanja. Na spektakularnom eventu u zagrebačkom HNK „Večer Operete uz operetu" pridružilo nam se više od 600 prijatelja, suradnika i klijenata. Mislim da ta brojka govori dovoljno o tome tko smo i što smo sve postigli.
Cijene su u Hrvatskoj u prvom tromjesečju porasle za 1.7 % u odnosu na prethodni kvartal, odnosno 9.1 % na godišnjoj razini, kako to komentirate, što je dovelo do toga?
Takav rast cijena nastavak je trenda rasta cijena koji traje još od 2017. godine, a posebno se ubrzao nakon epidemije Covid-19. Taj trend još uvijek traje, ali s tendencijom usporavanja. Zadnjih godina je rast bio uvjetovan APN-om, niskim kamatnim stopama na kredite i štednju, potencijalom ulaska u Schengen i Eurozonu, stranim kupcima te inflacijom kao glavnim generatorom rasta cijena nekretnina. Ipak, trenutno se situacija promijenila i većina navedenih uzročnika više uopće ili barem ne u velikoj mjeri nije prisutna, stoga očekujemo zaustavljanje rasta cijena nekretnina do kraja godine i stabilizaciju iznosa na trenutnoj razini.
Kako komentirate stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj? Kakva je ponuda, kakva je potražnja?
Stanje na tržištu nekretnina je i dalje zanimljivo i dinamično. Unatoč svim promjenama na tržištu, potražnja je još uvijek veća od ponude u cjelini. Ako gledamo segmentirano, potražnja za manjim i nekretninama do 300.000 eura je veća od ponude, a kad pređemo taj budžet situacija se mijenja u korist ponude. Ove je godine vidljivo da ima neprodanih nekretnina u cijeloj Hrvatskoj, posebno u obalnom području koje je rezervirano za inozemne kupce. Unatoč svim promjenama, tržište je i dalje u pozitivnom sentimentu, a nekretnine popularne.
Kakvo je stanje s investicijskom potražnjom?
Investitora i dalje ima, ali je situacija drugačija nego prije dvije godine. Cijene zemljišta su visoke, kamate su s 4 posto skočile na 7 posto, troškovi gradnje su skuplji nego prethodnih godina, a problem s radnom snagom je više nego očit. U fokusu stranih investitora su logistički centri, hotelski kapaciteti i poslovne zgrade. Dobar broj investitora završava postojeće projekte te osluškuje kakva je situacija u Njemačkoj i Austriji, kako bi se znali pozicionirati u narednom periodu.
Puno se govori o apartmanizaciji obale. Treba li je i kako zaustaviti?
Iz perspektive agencije za nekretnine, smatramo da je ključno imati jasnu razvojnu strategiju i razumjeti smjer u kojem želimo ići kao turistička zemlja. Dobar dio prometa nekretnina generiran je potražnjom privatnih investitora koji kupuju nekretnine s namjerom iznajmljivanja. Umjesto restriktivnih mjera, zalažemo se za poticajne mjere koje bi pomogle u rješavanju problema stanovanja. Važno je planirati izgradnju tako da odgovara kapacitetima infrastrukture i održava ravnotežu između turističkog razvoja i kvalitete života lokalnog stanovništva. U svakom slučaju, prekomjerna izgradnja nije dobra, niti održiva i treba je zaustaviti. Imamo jednu od najljepših obala na svijetu i trebamo učiniti sve što možemo da takva i ostane.
Kako komentirate prijedlog Marije Selak Raspudić o kaznama za bespravnu gradnju?
Slažem se da je potrebno uvesti red u prostor i učiniti sve što je moguće da bi se zaustavila bespravna gradnja i devastacija prostora. Po mojem su mišljenju za to odgovorni inspektori kojih bi trebalo biti više, kako bi mogli brže i saznati za bespravnu gradnju i samim time odmah poduzeti sankcije protiv počinitelja. Potrebno je i povećati kazne, odmah ukloniti nelegalne građevine i jasno dati do znanja da se bespravna gradnja ne isplati. Nisam siguran da su sankcije prema nadzornim inženjerima mjera koja bi donijela rezultate zato što su oni angažirani pri gradnji nekretnina koje imaju dozvole i tu su devijacije i odstupanja minimalna.
Tko kupuje nekretnine u Dalmaciji, a tko ih prodaje? Isto pitanje za zagrebačko područje, i ako postoje neki interesantni podaci za Slavoniju, kakva je tamo situacija?
U Dalmaciji su kupci i domaći i stranci, ovisno od regije do regije, od grada do grada. Ono što čini razliku između obale i Zagreba je struktura kupaca. Na obali prevladavaju stranci, a u Zagrebu domaći kupci. Kad pričamo o načinu plaćanja, onda su na obali pretežiti izvor sredstava za kupnju vlastita sredstva, a u Zagrebu je izvor 50 posto kredit i 50 posto vlastita sredstva. U Slavoniji je pojačan interes za kupnjom stanova, pogotovo u novogradnji. Posebno se ističe Osijek, ali i drugi gradovi s gospodarskom aktivnosti kao što je Slavonski brod.
Što se tiče prodaje, prodavatelje kuća i stanova možemo podijeliti na tri skupine. Prva bi bili stariji ljudi koji ili imaju prevelike objekte ili im je teško dolaziti i brinuti o apartmanu ili kući. Drugu skupinu čine zastarjeli turistički kapaciteti (apartmani, apartmanski objekti) koje treba renovirati, a vlasnici nemaju interesa. Konačno, treću skupinu čine ljudi koji su kupili nekretnine s namjerom da čekaju rast cijena i da iste sada prodaju po višim traženim cijenama.
Govoreći o zemljištima, uglavnom je riječ o naslijeđenim ili zemljištima rodbine iz inozemstva, koja im u pravilu ne trebaju niti ih žele pa ih prodaju da kupe nešto što im treba, primjerice da kupe novi stan, plate školovanje, urede kuću i sl.
Što se tiče kupaca generalno, također ih možemo podijeliti u tri skupine. U prvoj bi bili uspješni poslovni ljudi iz Hrvatske, iz domene ugostiteljstva, turizma i ostalih grana koji kupuju nekretnine za odmor, proširenje kapaciteta ili nove projekte. Drugu skupinu čine stranci koji kupuju nekretnine za odmor ili preseljenje pod stare dane, a treću ljudi koji rješavaju stambeno pitanje. Potonjih je u Dalmaciji manje nego u Zagrebu jer većina živi u svojim velikim obiteljskim kućama.
Ima li straha od potresa, odnosno, koliko se promišljenije kupuje stanove koji mogu izdržati jače potrese? Ima li tu razlike između Zagreba i Dalmacije?
Strah od potresa je dugo bio glavni razlog zašto su se stari stanovi koji nemaju B konstrukciju slabije prodavali. Jasno se vidjela razlika između kupaca koji su doživjeli zagrebačke potrese i onih koji nisu. Sad je situacija drugačija, potres je stvar prošlosti i većina kupaca više ne obraća pažnju na statiku zgrada, iako je u Zagrebu veliki broj zgrada statički obnovljen i više nisu tako rizične. Za kupce u Dalmaciji potres ne predstavlja bitnu stavku.
Kupuju li Dalmatinci stanove u Zagrebu i zašto? Studenti odlaze studirati, a roditelji im osiguravaju dugoročan smještaj? Kupuje li se novcem zarađenim od turista?
Po našoj statistici, najčešći kupci stana u Zagrebu su ljudi koji žive u drugim dijelovima Hrvatske, a većina tih kupaca su Dalmatinci. Razlozi kupnje su mnogi, a glavni motiv za većinu je kupiti stan u kojem mogu boraviti njihova djeca tijekom školovanja u Zagrebu. Takav se stan u međuvremenu iznajmljuje i donosi dobar pasivni prihod. U Zagrebu se nalaze brojne škole, fakulteti, bolnice, sadržaji, radna mjesta i s obzirom na to da je Zagreb glavni grad, svojevrsni je imperativ imati stan u Zagrebu, po mogućnosti u tramvajskoj zoni. Agenti za nekretnine vesele se uspješnoj turističkoj sezoni zato što je dobra sezona direktno povezana s kupcima iz Dalmacije, koji su najaktivniji u 9. i 10. mjesecu po završetku turističke sezone.
Kolika je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu, a kolika u Splitu? Gdje se bilježe ekstremi?
Prema našoj evidenciji, prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu je 3.000 eura uključujući novogradnju i starogradnju. Možda pogled na oglasnik daje drugačiju sliku, ali to je statistika. U Splitu je prosječna postignuta cijena 3.800 eura po kvadratu, a prosječna tražena cijena 4.400 eura po kvadratu. Ekstremi se bilježe na rijetkim i posebnim lokacijama kao što je centar Zagreba gdje su neki stanovi prodani po 10.000 eura po metru kvadratnom. Kada pričamo o nekim maksimalnim kupoprodajama, stan u Mejama je prodan za 700.000 eura, što je maksimum ove godine, a prodana su i tri stana preko 600.000 eura na Bačvicama, Blatinama i Trsteniku.
Što kupci traže? Prolaze li bolje stariji stanovi pogodni za renovaciju ili novogradnja? Što je s opremanjem stana, podovima (preferira li se više parket ili pločice, ili nema razlike)? Koliko kvaliteta unutarnjeg uređenja, izolacija, kvaliteta podova utječu na cijenu i zahtjeve?
Kupci traže novogradnju, ali uslijed manjka novih stanova pristaju na kompromis polovnog stana po realnoj cijeni. Najveći problem današnjeg tržišta su često nerealno visoke tražene cijene starih stanova. Stanovi u koje nije potrebno ulagati drugi su izbor kupaca, odmah iza novogradnje, a tek treća opcija su stanovi koje je potrebno uređivati. Najčešće su vlasnici ovih stanova nerealni u postavljanju cijene jer ne razumiju koliko je zahtjevno u današnje vrijeme renovirati stan. Pogotovo ako je stan u Zagrebu, a kupac u Splitu. Cijene materijala su visoke, izvođača nema ni za lijek, a kad ga nađete, onda su cijene paprene. Najveći je problem što renoviranje traži puno vremena i živaca, a mnogi kupci si to ne mogu priuštiti. Unutarnje uređenje je postalo sve važnije, kao i kvaliteta gradnje na koju kupci obraćaju sve više pažnje. Pitanje parketa i pločica je vrlo zanimljivo, odmah je jasno da je vlasnik stana osoba s mora kada u zagrebački stan ugradi pločice. Zagreb ima drugačiju klimu i ultimativno zahtijeva parket na podu kako zbog stvarne toplinske izolacije, tako i zbog topline koju drvo asocira.
Jeste li čuli za prodaju otoka i o čemu se tu radi? Tko su kupci?
Što se tiče prodaje otoka, imali smo i mi jednu takvu transakciju. Otoci su veliki potencijal i prilika da se profiliramo kao luksuzna destinacija. Uz nautički turizam koji privlači bogatu klijentelu, prodaja ili davanje u koncesiju dijela otoka još bi nas više pozicioniralo na toj mapi. Problem s otocima su imovinsko-pravni odnosi koji često nisu riješeni, s druge strane granica morskog dobra koja nosi svoja ograničenja. Prostorni planovi gotovo uopće ne omogućavaju gradnju na malim otocima. Protivnik sam masovne gradnje, ali mislim da bi na takvim malim otocima trebalo dozvoliti po jedan objekt s pratećim sadržajima koji bi ih učinio jako zanimljivima. Postoji interes kod domaćih i stranih kupaca za naše otoke. Ipak je to za ljude koji imaju novca stvar trofeja.
Što možemo očekivati u budućnosti od Vas, ali i Operete?
Opereta će nastaviti biti tržišni lider i kompanija izbora za klijente i suradnike. Planiramo daljnje otvaranje ureda diljem Hrvatske, a nakon toga i u inozemstvu. Posebnu pažnju posvetit ćemo Dalmaciji, gdje namjeravamo povećati prisustvo kako bismo i na tom tržištu pružili kvalitetnu uslugu koja trenutno nedostaje.
Što se mene osobno tiče, uvijek možete očekivati nešto neočekivano (smijeh). Trenutačno mi je, uz naravno Operetu, u fokusu i rad u CRANE-u. Uvijek je uzbudljivo biti dio nečega prepunog kreativnosti i inovativnosti, a mislim da svojim iskustvom i znanjima mogu biti i od pomoći mladim poduzetnicima. Priznajem da me veseli rad s talentiranim ljudima koji dijele strast prema nekom projektu, tako i ja uvijek ostajem mlad.