Procjenitelj vrijednosti nekretnina utvrdio je da bi kompleks Super Konzum Radnička na tržištu vrijedio najmanje 34 i pol milijuna eura, a Fortenova grupa ga je prodala Anti Bračiću, poslovnom partneru Pavla Vujnovca, člana Uprave i najutjecajnijeg suvlasnika Fortenove, za nešto više od 20 milijuna eura, uz dopuštanje upisa hipoteke na nekretninu i uz izdašno plaćanje zakupa, piše N1.
Prema konzervativnoj analizi procjenitelja nekretnina, Fortenova je, dakle, mogla zaraditi najmanje 14 milijuna eura više kad je već odlučila prodati atraktivnu lokaciju Super Konzuma na Radničkoj cesti u Zagrebu.
Podsjetimo, Mercator H, tvrtka kći u Fortenovi, sljednica onog slovenskog Mercatora koji je Ivica Todorić kupio 2014. godine, prodala je najatraktivniji od svih Konzumovih centara u Zagrebu, Super Konzum Radnička, tvrtki TC3KGS Invest d.o.o. u vlasništvu Ante Bračića, poslovnog partnera Pavla Vujnovca, najutjecajnijeg suvlasnika Fortenove.
Prema analizi procjenitelja, Vujnovčev partner je kupio Super Konzum Radnička debelo ispod tržišne cijene
Ante Bračić je Super Konzum Radnička platio 20.479.512,45 eura, a procijenjena vrijednost je: 34.431.056,53 eura.
Procjena je izvršena prema zapažanjima s očevida na predmetnim lokacijama te na temelju dostupne dokumentacije s interneta. Prilikom procjene nije bila dostupna projektna dokumentacija sukladno kojoj bi se utvrdila točna korisna površina objekata. Za izračun cijene zakupnine korišteni su podaci iz e-nekretnina", napomenuo je procjenitelj čiji su podaci poznati redakciji N1. Tu je i cijeli elaborat s razradom i konačnim izračunima. Koliko god bio suzdržan u procjeni, izračun je značajno veći od onog koji je Ante Bračić platio Fortenova grupi.
Procjenitelj je izračunao da bi ukupni godišnji prihodi na ovoj nekretnini koja obuhvaća ukupno 35.421 četvorni metar u centru Zagreba mogli biti najmanje 3.260.516,72 eura. Ako su troškovi gospodarenja 652.103,34 eura, godišnje ostaje čistog prihoda 2.608.413,37 eura. A onda se putem standardnih formula dolazi do procjene da bi nekretnina mogla vrijediti, kada bi se prodavala na tržištu, najmanje 34.5 milijuna eura. Dakle, dramatično više od onog što je platio Bračić.
No, procjenitelj nije uračunao i nove planirane investicije na parceli koju je Ante Bračić kupio za nešto više od dvadeset milijuna eura, i to uz pomoć kredita od 15.359.634,34 eura koje je isplatila slovenska banka Sparkasse zahvaljujući upravo zalogu na nekretninu u Radničkoj. Naime, u ugovoru s bankom iz prosinca 2022. godine koji je otkrio N1 već je bilo napomenuto da je na jednoj čestici kompleksa koji se prodavao i istovremeno nudio za hipoteku, i to na parceli broj 69/8 k.o. 4328 Trnje, "planirana izgradnja poslovne zgrade". Bračić je, dakle, već unaprijed najavio banci interes za prijevremenu otplatu kredita i izdavanje suglasnosti za izuzeće čestice na kojoj se može još graditi.
Drugim riječima, nekretnina koja bi u najkonzervativnijoj varijanti bez ikakvog razvojnog promišljanja stajala "samo" 34.5 milijuna kuna, već je u Bračićevim planovima nadograđena novim objektima što joj nesumnjivo još diže vrijednost, piše N1 koji je poslao niz upita o ovoj temi, no stigao je samo odgovor iz Fortenova grupe.
Odgovor Fortenove
"Fortenova grupa već četiri godine radi na jačanju svoje kapitalne strukture. Taj proces provodi se kroz povećanje profitabilnosti i kroz smanjenje neto duga. Tako je profitabilnosti kompanije sa 122 milijuna eura povećana na preko 300 milijuna eura dobiti iz operativnog poslovanja. Smanjenje duga je rezultat prodaje poslovnog područja smrznute hrane za 615 milijuna eura te prodaje različite neosnovne imovine i velikog broja nekretnina, kroz koje je do sada dezinvestirano oko 85 milijuna eura vrijednosti. Sve to utjecalo je na smanjenje zaduženosti u navedenom periodu sa 7,2 puta omjera duga i EBITDA na 3,5 puta", navedeno je u odgovoru iz Fortenova grupe.
Također je naglašeno da "svako dezinvestiranje imovine provodi uz poštivanje procedure koja je definirana upravljačkim modelom kompanije".
Na konkretno pitanje na temelju kakvih procjena je dogovorena prodaja Anti Bračiću odgovoreno im je da su se za kompleks Super Konzum Radnička radile čak tri procjene, no brojke nisu ponudili.
"Važan element te procedure je da osnovu za validiranje prodajnih cijena čine procjene renomiranih međunarodnih procjeniteljskih kuća, specijaliziranih za poslovanje s nekretninama. Navedeno je bio slučaj i kod Super Konzuma Radnička, za koju su izrađene tri takve procjene. U prvom dijelu 2022. godine je temeljem ovih procjena u internoj proceduri prodaja odobrena odnosno usuglašena, kako od strane upravljačkih tijela Fortenova grupe tako i od strane kreditora kompanije HPS-a, a nakon toga je s kreditorom pokrenut proces skidanja hipoteke te je krajem godine, kada je hipoteka skinuta zaključena i sama transakcija", navedeno je u odgovoru iz kompanije.
"Ugovori prema tržišnim principima"
U odgovoru iz Fortenove se također ustvrdilo da za ovaj vrijedan kompleks, koji je bivši vlasnik Ivica Todorić smatrao "krunom" preuzimanja Mercatora, nije bilo kupaca sa zadovoljavajućom ponudom kada ga se pokušavalo prodati 2018. godine.
"Mercator je proces prodaje ovog trgovačkog centra kao dijela većeg portfelja nekretnina započeo još 2018. godine, kada su upiti za ponudama za spomenuti portfelj nekretnina poslani na adrese više od 120 regionalnih i međunarodnih potencijalnih investitora u par navrata. Niti za cijeli portfelj, koji je uključivao i Radničku, niti za pojedinačne nekretnine u tri od četiri države u kojima su nekretnine stavljene na prodaju u tom razdoblju nisu bile dobivene zadovoljavajuće ponude te je proces prodaje morao biti ponovljen kroz pojedinačne prodaje. Prodaja je dakle bila neophodna, jer Fortenova grupa prema ugovoru o kreditu mora realocirati kapital koji je zaključan u nekretninama i uložiti ga u poslovanje, čiji su ključni pokazatelji upravo i zbog ovakvih realokacija kapitala iz godine u godinu sve bolji", navedeno je u odgovoru, ali ni u tom dijelu nema brojki, odnosno navoda za koliku cijenu se tada nudio ovaj kompleks, ili – kakve su bile ponude koje se nije smatralo zadovoljavajućima.
I sada su, međutim, ustvrdili da se ravnaju prema tržišnim principima, odnosno "da se kod svih prodaja nekretnina Fortenova grupe, a ukoliko kompanije ostaju u najmu, ugovori definiraju prema tržišnim principima koji najmoprimcima omogućuju dugoročnu konkurentnost".
A onda je uslijedila i kritika procjene za koju je N1 poslao upit: "Sve navedeno bitno određuju konačnu prodajnu cijenu i nikakav vještak koji mjeri vrijednost samo temeljem "dokumentacije dostupne na internetu" ne može ju adekvatno izmjeriti. Nadalje, prinos (engl. yield) koji proizlazi iz procjene vještaka za nekretnine na koju se pozivate u svom pitanju značajno odstupa od prosječnih prinosa koji su u zadnjih nekoliko godina zabilježeni u regiji prilikom prodaje trgovačkih centara. Dodatno, upoznati smo s činjenicom da su se u dijelu javnog prostora pojavile neke naručene "procjene" lokalnih "stručnjaka", povezane s nekim bivšim članovima Upravnog odbora Fortenova grupe, koje namjerno nisu utemeljene u činjenicama. S druge strane, mi sa sigurnošću tvrdimo da niti ova niti bilo koja druga nekretnina Fortenova grupe nisu prodane, kako bez pravog temelja kažete, "ispod tržišne cijene" jer takva prodaja ne bi bila odobrena od strane odgovornih osoba u Fortenova grupi niti prihvaćena od strane kreditora kompanije, bez čije suglasnosti prodaja nije moguća", zaključili su iz Fortenove.
